droit (ECT, 1re et 2e années) · Chapitre 8 · Exercice de TD
Une promesse d'achat et un financement incertain
L'adaptation du contrat · niveau 3 (difficile)
Énoncé
La SARL Atelier Brun promet d'acquérir un bâtiment industriel pour 480 000 €, « sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 400 000 € à un taux qui n'excédera pas celui que l'acquéreur jugera acceptable ». Le contrat prévoit aussi : « En cas de refus d'exécuter de l'une des parties, celle-ci versera à l'autre 48 000 €. » Atelier Brun obtient un prêt à 3,9 %, mais déclare ce taux inacceptable et refuse d'acheter. Le vendeur réclame 48 000 €.
Analyser les deux clauses et conseiller les parties.
Corrigé
Faits qualifiés. Une obligation d'acheter assortie d'une condition suspensive dont la réalisation dépend en partie de l'appréciation de l'acheteur ; une clause prévoyant une somme forfaitaire en cas de refus d'exécuter.
La condition suspensive. L'article 1304-2 déclare nulle l'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Ici, l'obtention du prêt dépend d'un tiers (la banque), mais le seuil de taux est laissé à la discrétion de l'acheteur : il peut toujours déclarer « inacceptable » n'importe quel taux. Cette part de la condition est potestative. Deux lectures sont possibles : soit l'obligation d'acheter est nulle (article 1304-2), et le vendeur n'a rien à réclamer ; soit le juge, interprétant la clause selon la commune intention des parties, retient un taux de marché raisonnable : le prêt obtenu à un taux courant réalise la condition, et le refus d'acheter est une inexécution.
La clause de 48 000 €. Elle fixe forfaitairement l'indemnité due en cas de refus d'exécuter : c'est une clause pénale (article 1231-5), représentant 10 % du prix. Si l'obligation d'acheter est valable et la condition réalisée, la pénalité est due ; le juge peut la modérer si elle est manifestement excessive, ce qui est peu probable à ce niveau.
Conseil. Au vendeur : soutenir que la condition est réalisée et réclamer la pénalité (après mise en demeure). À l'acheteur : invoquer la nullité de l'obligation pour condition potestative. Pour l'avenir : fixer un taux maximal chiffré dans la clause, ce qui supprime l'incertitude.