L'exception d'inexécution

Faits qualifiés. Un contrat synallagmatique à exécution successive ; une exécution imparfaite et temporaire d'une prestation accessoire (la climatisation) ; le créancier de cette prestation suspend totalement son propre paiement pendant deux mois.

Problème de droit. Un contractant peut-il suspendre l'intégralité de son paiement en raison d'une inexécution partielle et temporaire de son cocontractant ?

Règle. Article 1219 : une partie peut refuser d'exécuter son obligation si l'autre n'exécute pas la sienne « et si cette inexécution est suffisamment grave ». L'exception d'inexécution doit être proportionnée au manquement ; elle est mise en œuvre aux risques de celui qui l'invoque.

Application. La panne a duré deux semaines, n'a touché qu'une prestation accessoire, et les bureaux sont restés utilisables. Une suspension totale du loyer de deux mois est disproportionnée ; le loyer d'août, en particulier, correspond à une période sans aucun manquement.

Solution. La jeune pousse ne peut retenir l'intégralité des loyers : elle s'expose à être condamnée au paiement, voire à la résolution du bail à ses torts. Conseil : payer le loyer d'août, mettre Agencia en demeure pour la climatisation, et demander une réduction proportionnelle du loyer de juillet (article 1223) ou des dommages et intérêts.